В 2015 году прогнозируется уход инвесторов с рынка офисной недвижимости

Эксперты заявляют, что инвесторы, которые опираются в своей деятельности на заемные средства, в 2015 году рискуют обанкротиться, либо потерять значительную часть портфеля, а таких девелоперов на российском рынке коммерческой недвижимости не меньше 60%.

По некоторым прогнозам, в 2015 году московский рынок офисной недвижимости ожидает падение ставок и уход как минимум половины инвесторов. По мнению аналитиков S.A. Ricci, в случае эскалации украинского конфликта и введения нового пакета санкций в отношении РФ со стороны Америки и Евросоюза, рынок офисной недвижимости вполне может пережить повторение экономического кризиса 2008 года. При наиболее негативном сценарии ставки аренды упадут на 20-25% (до 500 долларов за м² в год в офисах класса А, а также до 300 долларов в классе B). При отсутствии новых санкций ставки упадут только на 10% (до 900 долларов за м² в год в сегменте А, а также до 500–650 долларов в классе B). Более того, в таком случае к концу 2015 года спрос вполне может восстановиться.

Массовые банкротства инвесторов могут стать реальностью

Сегодня на заемные деньги строительство ведет большинство участников рынка, поэтому банкротства действительно могут стать массовыми. По статистике более половины проектов возводится именно на заемные средства. Безусловно, ожидать пересмотра действующих контрактов не следует. Поэтому нагрузка на заемщиков уже увеличилась и может в будущем продолжать расти из-за колебаний курсов валют. В самой сложной ситуации окажутся проекты и инвесторы, которым для окончания строительства понадобится открыть дополнительную вторую кредитную линию. Процентная ставка в данном случае будет уже выше, нежели на начальной стадии строительства, что может стать причиной замораживания проекта.

Некоторые специалисты полагают, что даже при отсутствии дополнительных санкций можно говорить о самой негативной перспективе для рынка коммерческой недвижимости. Поскольку большинство инвесторов ведут свою деятельность на кредитном капитале, возможно повторение истории кризиса 2008 года в виде банкротств отдельных участников рынка либо отхода определенной части их активов банковским и кредитным учреждениям. Это произойдет в результате неспособности заемщиков возвращать ранее взятые кредиты по причине замедлившихся темпов сдачи площадей и вынужденного снижения ставок аренды и цен на продажу объектов.

Девелоперы готовы идти навстречу арендаторам

Аналитики сходятся во мнении, что девелоперам стоит подготавливаться к тому, что финансирование еще долго будет оставаться дорогим. Уже сейчас ряд девелоперов столкнулся с достаточно серьезными проблемами с заполняемостью площадей и валютным финансированием. В офисах сегмента А владельцы выражают серьезную готовность к конструктивному обсуждению валютного коридора ставок при значительном изменении курса рубля. Более того, нередко арендатор может договориться об аренде в рублях, что раньше было невозможным в офисах класса А.

При этом игроки рынка офисной недвижимости уже сделали необходимые выводы из кризиса шестилетней давности, поэтому массовой потери активов ожидать не стоит. Проанализировав прошлый опыт, инвесторы предпочитают от проблемных активов просто избавляться, не дожидаясь момента, когда их заберут за долги.

Изменение арендных ставок

На время стоит забыть про термин «средняя ставка» и ожидать изменений цен на аренду в сторону понижения, вызванных колебанием валют и сложной внешнеполитической ситуацией. Однако даже при столь отрицательных условиях рынок московских офисов может закончить текущий год с приростом около 4%.

Обращаем внимание, что новый кризис в первую очередь затронул самые дорогие площади (объекты класса А и В+). Причиной такой ситуации являются, по мнению экспертов JLL, как политические риски, так и перепроизводство. Ввод миллиона квадратов офисных помещений в 2014 году стал рекордным за последние пять лет, но при этом спрос уже давно перестал увеличиваться. Так, например, за первые три квартала текущего года в Москве было введено примерно 1 миллион м² офисов, при этом общий спрос за аналогичный период составил 827 тысяч м², уменьшившись на 21% по отношению к результату 3-ех кварталов 2013 года. Значительную долю в суммарном объеме транзакций на рынке заняли сделки перезаключения и продления договоров аренды. При этом по результатам 9 месяцев завершающегося года доля новых сделок упала до 65% с внушительных 87% за тот же период 2013 года. Все цифры говорят об осторожности арендаторов в вопросах потенциального расширения и смены офиса в Москве.

Примечательно, что заполняемость самых дорогих офисов начала уменьшаться уже с начала 2013 года. За прошлый год вакантность в офисных помещениях класса А увеличилась с 15 до 20%. По прогнозам экспертов к концу 2014 года данный показатель достигнет 28%. Офисный сегмент так полностью и не отошел от кризиса 2008 года, поэтому в объектах сегмента А и В+ уровень вакантности на конец прошлого года находился в диапазоне 10–20%. На сегодняшний день на фоне происходящих событий заметным является вполне логичное замедление роста бизнесов и сокращение корпоративных потребностей в офисах в целях экономии.

Вывод

Рынок офисной недвижимости Москвы ожидает достаточно серьезное испытание, сравнимое с ситуацией 2008 года. При самом положительном сценарии его негативные последствия будут наблюдаться до конца следующего года.

Перейти в каталог офисов
Преимущества аренды офиса в бизнес-центре «Колесо»
Вернуться к списку статей