Строительство бизнес-парков за пределами МКАД замедляется

Бизнес-парк является еще одной западной инновацией на столичном рынке. Это деловой кластер, находящийся за городом. Удаленность от делового центра Москвы открывает перед застройщиками новые возможности, но при этом и налагает некоторые обязательства.

Для компенсирования этой удаленности девелопер должен обеспечить арендаторам на территории своего комплекса развитую инфраструктуру. Примечательно, что примеры удачной реализации подобных проектов в коммерческом аспекте уже имеются на столичном рынке - это «Крылатские Холмы», «Рига Лэнд» и т.д.

Стоит отметить, что доля арендованных и приобретенных площадей в различных децентрализованных районах составила более половины от всего объема транзакций на московском рынке в первом квартале текущего года. Так, уже можно с полной уверенностью говорить о продолжении тренда к децентрализации спроса. По подсчетам аналитиков, за МКАД объем качественных офисных объектов (классов A и B+) составляет примерно 380 тысяч м², что весьма мало в сравнении с суммарным объемом предложения в столице (15,8 миллионов м² на конец первого квартала текущего года). Сейчас за пределами МКАД ведется активное возведение бизнес-парков, поэтому можно смело говорить, что в течение ближайших лет планируется существенное увеличение предложения.

Активное развитие или постепенная стагнация?

Эксперты по-разному оценивают сегодняшнее состояние рассматриваемого сегмента и его будущие перспективы. На коммерческую недвижимость рядом с МКАД арендные ставки практически в 2 раза ниже, нежели в центре, строительство внутри ТТК серьезно ограничено, что вынуждает арендаторов переносить свои офисы в районы, ранее считавшиеся периферией. Вытеснению из старого центра компаний способствуют и расширение пешеходных зон, а также введение платных парковок и прочие подобные меры. Именно поэтому на сегодняшний день застройщики активно пытаются осваивать новые территории. В данной ситуации принципиально важно предложить арендаторам и работникам предельно комфортные условия - транспортную доступность, отличное качество строительства, разностороннюю социальную инфраструктуру. Подобные достоинства предоставят возможность полностью компенсировать удаленность офисного помещения от центра.

Но оптимизм подобной позиции разделяют не все специалисты. Большая часть проектов развития офисных центров за границей МКАД запускалась во времена бума на рынке недвижимости, который происходил еще до кризиса. Во многом высокий интерес к периферийным площадкам обуславливался не увеличивающимся спросом на «заМКАДные» деловые центры, а сравнительно невысокой ценой реализации проектов на подобных площадках. Сегодня уже можно констатировать, что строительство новых деловых кластеров является преждевременным. В среднем по рынку уровень вакантных площадей составляет около 10%, в окраинных бизнес-центрах - 20-30%, а в объектах, находящихся за границами МКАД, эта цифра достигает всех 50%. Плюс ко всему еще не исчерпаны ресурсы для застройки в пределах Москвы. В данном случае речь идет в первую очередь о бывших промышленных зонах, проблема освоения которых сегодня активно решается.

Тенденция к возведению за пределами МКАД офисных центров высокой категории сейчас не столь сильна. Главная причина заключается в том, что спрос на такие объекты в подобных местах невысокий. Безусловно, это не стимулирует застройщиков активно осваивать «замкадье». Возможно, данная тенденция усилится через несколько лет. Сейчас уже имеются примеры возведения бизнес-парков высокой категории в данном районе.

Офисы, находящиеся за МКАД, могут найти своего арендатора. Подобные объекты пользуются популярностью у больших производственных предприятий, бэк-офисов финансовых фирм и IT-сектора. При этом у производственных компаний и представителей IT-сектора набирают популярность бизнес-парки, что обусловлено доступными арендными ставками в комплексе с современной инфраструктурой и большим объемом парковки.

Отправляясь за МКАД можно сэкономить!

Арендные ставки в бизнес-центрах за границей МКАД серьезно отличаются зависимо от класса здания, его транспортной доступности и расположения. В среднем в качественных объектах ставка варьируется в диапазоне 300-400 долларов за м² в год. При этом по Москве ставка аренды в помещениях класса А в среднем - 580-850 долларов за м².

Безусловно, чем дальше от центра Москвы, тем ниже расходы на возведение коммерческой недвижимости, а соответственно, дешевле эксплуатация и аренда офисных помещений. Плюс ко всему, работники предприятий-арендаторов преимущественно живут ближе к окраинам, поэтому «заМКАДная» прописка офиса предоставит им возможность на дорогу тратить меньше времени.

Но у тяги к экономии имеются свои естественные ограничения. Для деловых центров за МКАД принципиально важно наличие полноценной инфраструктуры, в особенности транспортной. Она оказывает решающее влияние на спрос. Поступательное развитие транспортной сети в ближнем Подмосковье и Новой Москве наверняка подстегнет и к улучшению ситуации в сегменте бизнес-парков, расположенных в пригороде.

Преимущества аренды офиса в офисном центре «Колесо»
Каталог вакантных офисов
Вернуться к списку статей