Рынок офисной недвижимости бьет рекорды по уровню вакантных площадей

По итогам первой половины 2015 года в Московском регионе наблюдается рост доли свободной офисной недвижимости на фоне падающего спроса и высоких темпов ввода новых площадей.

Темпы ввода новых офисов превышают потребности рынка

Общий объем рынка офисных площадей по итогам первого полугодия 2015 года составил 18 млн кв.м. Распределение по сегментам: офисы класса А – 21%, 39% - класс В+, 40% - классы В и В-.

В течение первых шести месяцев было сдано в эксплуатацию 419 тыс. кв.м новых офисных площадей, из них 291 тыс. кв.м введены в первом квартале и 128 тыс. кв.м – по итогам второго квартала. Тем не менее, данная цифра не является рекордной: максимальный показатель объема ввода за последние пять лет, равный 520 тыс. кв.м, зафиксирован в первом квартале 2014 года.

Крупнейшими сданными объектами являются деловой центр «Паллау-РБ» (46,5 тыс. кв.м офисов) и новое строение бизнес-парка «Крылатские холмы» (24,6 тыс. кв.м).

Территориальное расположение новых объектов отражает укрепление тенденции последних лет к децентрализации рынка офисной недвижимости: только 5% введенных в эксплуатацию площадей находятся в пределах ЦАО, в то время как 70% офисов расположено вблизи МКАД, преимущественно в районах западного и юго-западного направлений.

Сложившаяся ситуация избыточного предложения и низкого спроса вынуждает девелоперов замораживать строительство или откладывать сроки сдачи объектов, находящихся на завершающей стадии строительства. Аналитики рынка предполагают, что из запланированных к вводу во втором квартале 600 тыс. кв.м офисных площадей, гарантированно будут сданы только те объекты, по которым у девелоперов уже есть договоренности с ключевыми арендаторами.

Рекордные объемы ввода, наблюдавшиеся в 2014 – начале 2015 гг.., в совокупности с низким уровнем поглощения, спровоцировали тенденцию к постоянному росту доли вакантных площадей. К концу первой половины текущего года доля пустующих офисов достигла своего максимального значения в 3,14 млн кв.м, что составляет 17,4% от общего объема рынка.

Вакантность в классе А увеличилась до 29,7% (1,15 млн кв.м) и до 8,7% в классе В-. Благодаря росту спроса на объекты класса В+, по итогам первого полугодия уровень вакантности в данном сегменте снизился до 19,7%.

Наибольше количество пустующих площадей класса А наблюдается в районах ЗАО в пределах Четвертого транспортного кольца (вакантно 96,6% офисных площадей) и СЗАО за пределами Четвертого ТК (63,4%). Быстрые темпы ввода новых площадей в Москва-Сити опережают поглощение: на конец июня текущего года по объекту заявлено более 400 тыс. кв.м свободных площадей (42,9%). В районе ЦАО доля вакантных площадей сократилась и составила 18,4%.

Сложная экономическая ситуация негативно влияет на спрос

Во втором квартале 2015 года арендаторами было поглощено на 313 тыс. кв.м меньше офисных площадей, чем в первом квартале. Снижение объемов обусловлено несколькими факторами:

  1. Снижение расходов компаний-арендаторов путем сокращения занимаемых площадей и оптимизации офисных пространств.

  2. Рост уровня вакантности в классе В- обусловлен миграцией арендаторов в объекты более высокого класса. В условиях экономической неопределенности и низкого спроса собственники вынуждены снижать арендные ставки и предлагать максимально приемлемые условия, предоставляя арендаторам благоприятные условия для переезда в более комфортные офисы. Так, если в классе В- за первое полугодие освободилось 99 тыс. кв.м офисных площадей, то в классе В+ наоборот, зафиксировано снижение вакантности на 91 тыс. кв.м.

  3. Перезаключение договоров на более выгодных для арендатора условиях. С целью сохранить имеющихся арендаторов, многие собственники готовы на некоторое снижение арендной ставки или продление договора с фиксацией валютного курса.

Распределение арендаторов по видам деятельности сохранило существующие тенденции: рост поглощения офисных площадей в первом полугодии продемонстрировали компании сферы услуг и IT, производственные предприятия. Компании финансового сектора, наоборот, арендовали вдвое меньше площадей, чем в первом полугодии прошлого года.

Снижение арендных ставок замедлилось

Средняя ставка аренды в классе А в первом квартале 2015 года снизилась на 12,5%, и еще на 8% во втором квартале, составив по итогам полугодия 29 000 руб. за кв.м в год (или $520 в долларовом эквиваленте). Цена на офисы класса В+ снизилась на 6% – до 19 000 руб. за кв.м в год (или $345).

Каталог вакантных офисов ОСК «Колесо»
Вакантные складские помещения
Вернуться к списку статей