Обзор рынка складской недвижимости по итогам 3 кварталов 2015 года: спрос бьет рекорды

Объемы ввода складов в Московском регионе снизились на 65%

Ввод новых складских площадей в объеме 91 тыс. кв.м за 3 квартал текущего года является на 65% более низким показателем по сравнению с прошлогодним. Крупнейшими новыми объектами являются новая фаза «Логопарк Север – 2» (24,7 тыс. кв.м) и ЛП «Ленинские Горки» (20 тыс. кв.м).

Суммарный ввод за девять месяцев 2015 составил 700 тыс. кв.м, что на 20% ниже показателя за аналогичный период 2014 года. За 4 квартал планируется ввести еще 300 тыс. кв.м (вдвое меньше, чем в конце 2014) – среди заявленных объектов новые блоки в «PNK – Северное Шереметьево II» (52,7 тыс. кв. м), ЛП «Дмитров» (20 тыс. кв. м) и ЛП «Сынково» (28 тыс. кв. м).

Таким образом, по оценкам экспертов консалтинговой компании JLL, годовой объем ввода нового предложения в Московском регионе составит в 2015 году 1 млн кв.м, то есть на 34% меньше, чем в 2014 году. Общий объем предложения в настоящее время оценивается как 11,9 млн кв.м.

Аналитики прогнозируют дальнейшее снижение объемов – так, в настоящее время к вводу на 2016 год заявлено всего 400 тыс. кв.м складских площадей. Сложная экономическая ситуация вынуждает девелоперов переориентироваться на строительство в формате «built-to-suit» – по индивидуальному заказу, под индивидуальные требования и с учетом специфики бизнеса клиента.

Спрос достиг рекордного уровня за 5 лет

Объем сделок по покупке и аренде складов в Московском регионе за третий квартал 2015 года достиг 712 тыс. кв.м, что является рекордным показателем за последние 5 лет. Характерно, что основной спрос на рынке сформировали крупные ритейлеры: с их участием прошло 75% всех сделок в третьем квартале и 50% сделок, заключенных за девять месяцев текущего года. В течение квартала были закрыты крупные транзакции по приобретению «Adidas Group» 120 тыс. кв.м в «PNK-Чехов 2», по аренде «X5 Retail Group» 66 тыс. кв.м в логопарке «Софьино» и аренде «Globus» 45 тыс. кв. м в «Индустриальном парке Холмогоры».

Аналитики JLL оценивают объем сделок в сегменте складской недвижимости за девять месяцев текущего года в 1 млн кв.м., что в три раза больше показателя за аналогичный период 2014 г., и уже превышает годовые прогнозы 2015 на 150 тыс. кв.м. Прогнозируемый спрос на четвертый квартал составляет 200-300 тыс. кв.м, таким образом, по итогам года объем транзакций может на 27% превысить прошлогодний результат.

Доля пустующих площадей сократилась

Благодаря высокой активности, наблюдавшейся на рынке складской недвижимости в третьем квартале, доля вакантных складов сократилась с 11,2% до 9,9%. Средний прогнозируемый уровень вакантности за 2015 год составляет 10%, что все же является достаточно высоким показателем, так как объемы ввода новых объектов снизились гораздо более значительно.

Высокую вакантность в складском сегменте поддерживают возрастающие объемы свободных площадей на вторичном рынке. В условиях кризиса, когда все собственники предлагают максимально выгодные условия, арендаторы предпочитают переехать в более качественные помещения, в более современных комплексах, таким образом, освобождающиеся склады существенно увеличивают процент вакантности на рынке в целом.

Цены обновили минимумы 2007 года

Стоимость квадратного метра складской площади формируется из соотношения качества объекта и его удаленности от МКАД, поэтому рынок характеризуется широким диапазоном цен.
Аренда. Средняя ставка аренды за третий квартал снизилась с 4300 до 4000 руб./кв.м в год, максимальная ставка стабилизировалась на уровне 4500 руб./кв.м (против 5000 руб./кв.м по итогам первого полугодия). В результате пересмотра части действующих договоров, подешевела также средняя арендная плата, составив 100 долл. за кв.м в год.
Продажа. Цена продажи достигла своего минимального значения с 2007 года, что открыло многим компаниям возможности для инвестиций на перспективу.

Текущие значения цен, вероятно, станут минимальными уровнями за 2015-2016 гг.. – эксперты прогнозируют стабилизацию и даже небольшой рост ставок, как следствие ожидаемого в следующем году плавного снижения вакантности в складском сегменте.

Каталог вакантных складов ОСК «Колесо»
Вакантные офисные помещения
Вернуться к списку статей